САМ СЕБЕ УПРАВДОМ. ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ:

ЛИКБЕЗ ПО УПРАВЛЕНИЮ И ПОМОЩЬ ОТ ВЛАСТИ

Краткое содержание первой части («ТН» от 23 июня). Жильцы дома (Иркутский тракт, 81/1), как и большинство томичей, недовольны ценами и качеством жилищно-коммунальных услуг. Инициативная группа пытается воспользоваться правами, предоставленными новым Жилищным кодексом, и изменить управление домом. Первая инспекция своих возможностей, первая попытка создать реестр собственников жилья. С наскока собрание собственников провести не удастся. Сначала надо провести обычное организационное собрание и показать соседям плюсы, которые они пока не видят.

Краткое содержание второй части («ТН» от 30 июня). Общее имущество как источник дохода. Права и обязанности собственников нежилых помещений. «Мутная» история о цокольном этаже - откуда в муниципальном доме взялось федеральное имущество?! Состоялось первое организационное собрание: решили обратиться в суд по вопросу о цокольном этаже, провели ликбез обо всех возможных вариантах управления домом (читайте ниже), выбрали форму проведения будущего собрания собственников жилья (заочную).

Остановились на том, что владельцем части квартир в доме является муниципалитет и что органы местного самоуправления обязаны (ст. 165 Жилищного кодекса) создавать условия для управления многоквартирными домами.

Итак, сегодня звоним в администрацию Северного округа. Но прежде ликбез по всем возможным способам управления домом.

КАКОЙ СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ ЛУЧШЕ?

Жилищный кодекс устанавливает всего три способа управления многоквартирным домом.

Первый – непосредственное управление домом собственниками помещений. Очень хороший способ для небольших домов на две-четыре квартиры. Собственники помещений такого дома, при хороших добрососедских отношениях, могут на условиях договоренности сами организовать обслуживание своего жилища. Точно так, как обслуживают свои дома владельцы индивидуальных домов, заключая договоры только на коммунальные услуги и вывоз мусора. Все же жилищные услуги по содержанию и ремонту здания и помещений владельцы индивидуальных домов всегда решали сами. Но для большого многоквартирного дома (а у нас 54 квартиры) такой способ управления по понятным причинам неприемлем.

Второй способ – управление управляющей организацией. Это то, что мы имеем сегодня, наш дом находится в управлении МЖЭП-31. (Очень любопытная новость: пока мы пытаемся самостоятельно выбрать способ управления своим домом, выясняется - дом обслуживает уже не МЖЕП-31, а некое ООО «Визит»… То есть наш дом опять кому-то «приписали», даже не поставив об этом в известность жильцов! Отметим, что после новой «приписки» нам скосили траву на газоне и стали мыть пол в кабине лифта.).

По закону у нас есть право провести общее собрание собственников помещений и выбрать другую организацию. Проблема в том, что решать текущие вопросы обслуживания дома, контроля качества оказания услуг, использования собранной жильцами платы за жилье через общее собрание собственников помещений нашего дома абсолютно нереально. Особенно при нашей слабой активности участия в любых собраниях. Если мы ничего не хотим менять в жизни нашего дома, стоит выбрать этот способ управления. Но мы хотим перемен, и данный способ управления нас не устраивает.

Третий способ – управление организацией собственников жилья. Для нашего дома такой организацией будет являться товарищество собственников жилья или ТСЖ. Какие преимущества у ТСЖ перед домом «неорганизованных» собственников, который обслуживается управляющей организацией?

Во-первых, у ТСЖ есть председатель и правление, а значит, возможность оперативно решать все вопросы, связанные с обслуживанием дома.

Во-вторых, ТСЖ, как и любая другая организация, имеет свой финансовый счет, что позволяет собственникам контролировать не только сборы платежей, но и расходование собранной платы за жилье.

В конце концов, как любая организация, ТСЖ имеет право заключать любые договоры гражданского характера, в том числе и с управляющей организацией. ТСЖ может обеспечить реальный контроль за работы, порученные управляющей компании.

Мы и раньше обсуждали вопрос создания ТСЖ. Нас останавливала возможная ответственность за неплательщиков, проживающих в нашем доме. Всегда возникал абсолютно справедливый вопрос: «А кто этим будет заниматься?». После чего мы по инерции оставляли все как есть – на усмотрение мэрии.

Что касается неплательщиков, то теперь есть достаточно жесткое законодательство, и мы сами можем принять к должникам определенные меры. Более того, порядок расчетов за коммунальные услуги определяет само ТСЖ: в этом у нас будет преимущество перед теми домами, которые выбрали управляющие компании.

В конце концов, ТСЖ может нанять управляющего, который будет профессионально организовывать обслуживание дома, заниматься вопросами прописки, субсидий, финансовой отчетности.

А надежда на мэрию, как и полагается надежде, умерла последней. Муниципалитет резко поднял цены на жилищные услуги, и эти цены нам не нравятся.

Словом, решили, что ТСЖ как способ управления лучше всего подходит для нашего дома.

МЫ И МЕСТНАЯ ВЛАСТЬ

Итак, чтобы провести собрание собственников и установить способ управления нашим домом, необходимо участие местной власти. Звоним в Северный округ (тел. 65-94-21). В администрации округа нас встретили как родных. Оказывается, для желающих создать ТСЖ муниципалитет уже разработал заявление установленного образца об оказании помощи (его можно получить даже по электронной почте). Наша инициативная группа подписывает заявление, и мы получаем:

- гарантии собственника муниципальных квартир, что он тоже будет голосовать за ТСЖ;

- обещание в течение 10 дней помочь нам выявить всех собственников помещений нашего дома. (Этот момент очень важен: конечно, любой из нас может сам обратиться в ТОРЦ, чтобы получить сведения о собственниках дома, в котором он живет. Однако в таком случае готовьте денежки: за информацию по каждому адресу вам придется выложить 75 рублей.);

- проект типового устава ТСЖ на 21 странице, в том числе в электронном виде. Это тоже замечательно: ведь у нас нет привычки и навыков писать уставы организаций.

И еще администрация округа обещала нам оплатить расходы на регистрацию ТСЖ.

НА ПОРОГЕ СОБРАНИЯ

Теперь у нас есть все, чтобы готовить проведение общего собрания собственников.

Написаны и отправлены все запросы по выяснению судьбы нашего цоколя, за подписью жильцов отправлено заявление в прокуратуру о невозможности отчуждения нашего общего имущества – технических помещений дома с инженерными сетями. Теперь уже мы имеем 37 заполненных бланков «Сведения о собственниках», то есть более 60 процентов собственников жилья готовы участвовать в выборе способа управления.

Это очень важно: принятие решения о создании ТСЖ - особый случай. Решение о создании ТСЖ должны принять не менее 50 процентов собственников помещений (понятно, что не по числу собственников, а по квадратным метрам). Кстати, ТСЖ может существовать только до тех пор, пока его членами являются собственники, имеющие не меньше 50 процентов голосов от числа голосов всего дома.

Для сравнения: чтобы выбрать способ непосредственного управления домом либо управляющую компанию, достаточно заполучить только 25 процентов плюс один квадратный метр голосов собственников жилья. Так что у нас, выбравших ТСЖ, всегда есть дорога назад: для выбора любого другого способа управления нам нужно стать в два раза более безразличными.

Но нам надо двигаться вперед.

САМ СЕБЕ УПРАВДОМ: ЧАСТЬ ПЯТАЯ
САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ

РАЗБИРАЕМСЯ С ТАРИФАМИ

Итак, незаметно для постороннего глаза проходит голосование по выбору способа управления нашим многоквартирным домом. На самом деле собственники помещений дома задают уже очень конкретные вопросы, например, по какому принципу будет определяться плата за жилищно-коммунальные услуги и каков будет ее размер?

Тарифы для населения на коммунальные услуги, услуги лифта и вывоз мусора не зависят от способа управления домом. Они устанавливаются специальными регулирующими органами: региональной энергетической комиссией и тарифной комиссией администрации г. Томска. Плата за такие услуги определяется с учетом потребления ресурсов, которые берутся по показаниям счетчиков либо, при их отсутствии, по нормативам потребления. За исключением отопления, все нормативы потребления на коммунальные услуги, услуги лифта и вывоз мусора устанавливаются в расчете на одного человека. Поэтому увеличения размеров платежей за электроэнергию, тепло, воду, канализацию при создании ТСЖ не произойдет, мы можем только сократить их за счет экономии на потреблении ресурсов.

Как уже отмечалось ранее, цену на жилищные услуги устанавливает либо общее собрание собственников помещений дома, а если в доме создано ТСЖ или ЖСК, то правление этих организаций собственников жилья.

Если собственники помещений многоквартирных домов проявят полное безразличие к проблемам обслуживания своего дома, им на помощь придет местная власть. В этом случае муниципалитет сам определит перечень жилищных услуг и установит на них плату. Кстати, для таких «безразличных» домов муниципалитет сам, через процедуру конкурса, определит управляющую компанию. Так что жаловаться на высокую плату за жилищные услуги при их низком качестве либо полном отсутствии будет некому, разве только самому себе…

Когда мы говорим о жилищных услугах, то имеем в виду:

1. Услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

2. Работы по текущему ремонту общего имущества дома.

3. Услуги по управлению многоквартирным домом.

Разберемся, что это за услуги и как за них правильно рассчитываться.

Моя семья имеет в собственности квартиру площадью 52,2 кв. метра, что составляет примерно около 2 процентов площади всех жилых и нежилых помещений нашего дома. Это означает, что мера моей ответственности за содержание и сохранение общего имущества дома равна этим 2 процентам.

Моей семье придется заплатить в год 4 тысячи рублей за содержание и ремонт общего имущества, если вся сумма работ по дому составит 200 тысяч рублей. Если с крыши упадет сосулька и угробит чей-то автомобиль, то 2 процента от суммы ущерба так же придется заплатить моей семье. А если санитарный инспектор за ненадлежащее содержание лестничных маршей и квартирных площадок предъявит собственникам дома штраф в размере 1000 рублей, то 20 рублей должна буду заплатить я. Неважно, что по очереди я мою лестничную площадку, неважно, сколько народу в нашей квартире прописано, много или мало мы ходим по лестницам и этажам. Важно одно: даже если я не пользуюсь своей собственностью, я в полной мере несу ответственность за ее санитарное, противопожарное, технологически безопасное состояние в размере 2 процентов стоимости работ, возмещения ущерба, штрафов и т. д.

Именно поэтому цена на все жилищные услуги устанавливается в расчете на 1 кв. метр общей площади. Следует отметить, что обязанности собственников в отношении содержания общего имущества дома не зависят от выбранного способа управления. Санитарный инспектор так же предъявит штраф собственникам помещений через управляющую компанию, компания заплатит опять же за счет средств, собранных с жителей в оплату за жилье.

Сегодня ответственность за состояние общего имущества несет каждый собственник помещений.

ЗА ЧТО ПЛАТИМ?

В содержание общего имущества дома входят не только «видимые» услуги: сброс снега с крыши, уборка придомовой территории, лестничных клеток и маршей, их освещение. Есть «невидимые» работы, отсутствие которых очень сильно бьет по карману - например, регулировка и очистка систем теплоснабжения и водоснабжения. Если забита система теплоснабжения, можно сколько угодно сливать воду – теплее в доме не станет. Если нарушена регулировка подачи горячей воды, можно тоже долго сливать воду и, может быть, дождаться горячей. Однако наш внутридомовой водосчетчик просчитает всю бесполезно слитую теплую воду, так что за плохое состояние общего имущества придется отвечать приличным платежом за коммунальные услуги. Кстати, если не соблюдать нормальный режим обслуживания внутридомовых сетей, то в конечном счете это приведет к авариям и досрочному ремонту.

Услуги по текущему ремонту общего имущества дома делятся на две части. В первую очередь это плановые и регламентные работы. К таким работам можно отнести работы строительного характера (побелка, покраска подъездов и т.д.) и работы на внутридомовых сетях, потому что все имеет свой срок службы и подлежит замене и ремонту в установленные сроки.

А есть еще работы по потребности, например, потекла крыша, несмотря на то, что срок ей еще не подошел, но латать надо. Выбитые стекла окон лестничных клеток, с корнем вырванная электропроводка, сожженные выключатели – результат проделок наших юных собственников, наших наследников – это входит в ремонт по потребности и составляет значительную сумму.

Как все связано в нашем доме - неправильное содержание общего имущества приводит к его разрушению, авариям и дополнительным затратам на ремонт.

СКОЛЬКО СТОИТ ПРЕДСЕДАТЕЛЬ

Жилищный кодекс устанавливает, что работа по управлению домом входит в плату за жилое помещение, то есть в плату за содержание и ремонт общего имущества вашего дома. А что это за работы по управлению и почему за них надо платить? Представим, что мы ушли из ЖЭУ, посмотрим, какие работы по управлению должны проводиться в нашем доме:

кто-то должен решать вопросы прописки и выписки жильцов, выдавать справки о месте жительства;

подавать сведения в центр льгот и субсидий, для того чтобы жители нашего дома могли получать жилищные субсидии;

заниматься оформлением льгот, ведь в нашем доме почти треть жителей – льготники;

определить, какие работы по содержанию и ремонту общего имущества дома, с какой периодичностью и по какой цене будут оказываться жителям нашего дома;

своевременно проводить начисления за потребленные жилищно-коммунальные услуги, печатать квитанции и организовывать сбор платы от жильцов;

организовать заключение договоров со всеми поставщиками воды, тепла и т.д., а также контролировать исполнение этих работ;

нанять работников (дворника, сантехника, электрика и т.д.) либо заключить договор с организацией, которая будет такие работы делать;

наш «народный счетчик» должен быть поставлен на обслуживание, а его показания ежемесячно следует регистрировать в специальном акте;

правильно распорядиться общим имуществом дома, например, сдать часть помещений или придомовой территории в аренду.

В конце концов, надо вести финансовую и налоговую отчетность по нашему дому, рассчитывать и контролировать бюджет дома, сметы работ. Мы не должны исключать ситуации, что нам придется судиться. Юридические услуги в данном случае тоже будут входить в состав работ по управлению.

Так что нашему правлению и председателю будет чем заняться. Даже по приведенному перечню работ понятно, что эти услуги должны быть оплачены. Ведь они требуют не только определенного времени, но и достаточно высокой квалификации. Было бы здорово, если бы студенты нашего города, будущие менеджеры, проходили практику в «собственных» многоквартирниках. В нашем доме пятая часть жителей – студенты, но они никак не участвуют в управлении домом, а самое обидное – будущие менеджеры не знают, что это такое.

По городу Томску заработная плата председателя ТСЖ очень разная - от 720 до 14 тысяч рублей. Ее размер зависит от состава и доходов жителей, количества квартир в доме и умения организовать работу. Дополнительно оплачивается еще заработная плата бухгалтера. Это не может быть препятствием для создания ТСЖ, эти же расходы «сидят» в плате за ремонт и содержание жилья управляющих компаний. Просто никто не знает, сколько их там «сидит». Честные отношения между жителями дома, управляющей компанией или правлением ТСЖ возможны только тогда, когда затраты на управление выделяются в платежке отдельной строкой в расчете на 1 кв. метр.

У ТСЖ перед другими способами управления есть преимущество. Председатель и члены правления должны быть обязательно собственниками помещений в этом доме, но не обязаны быть дипломированными управленцами.

Наверняка в каждом доме найдется честный и порядочный человек, которого стоит выбрать председателем, а затем нанять профессионала, который сможет качественно выполнить все необходимые работы. В Томске создана ассоциация управляющих компаний, которая сможет вам предложить или порекомендовать управляющих. И уже длительный срок работает некоммерческая организация «Центр содействия прав и законных интересов объединений собственников жилья». Так что выбор всегда есть: либо управлять самим, либо заключить договор с профессионалами.